MÉNDEZ GONZÁLEZ, FERNANDO P.
ÍNDICE
1. Introducción 13
2. La vivienda: ¿derecho subjetivo o mandato de optimización dirigido
a los poderes públicos? 17
3. La evolución legislativa como determinante para el predominio de la
vivienda en propiedad 31
3.1. Planteamiento 34
3.2. Evolución legislativa de la regulación del arrendamiento de vivienda desde 1920 hasta la crisis de 2007. 38
3.2.1. Periodo 1920-1964 38
3.2.2. Período 1964-1985 40
3.2.3. Período 1985-1994 43
3.2.4. Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 46
3.3. La burbuja financiera y el agotamiento del modelo 52
3.4. Referencia a la reacción de diversas instituciones europeas 60
4. En qué medida las normas posteriores al estallido de la crisis de las
hipotecas subprime han contribuido a dificultar la accesibilidad a la
vivienda tanto en régimen de propiedad como de alquiler 63
4.1. Cuestión previa: una característica común a los contratos de préstamos y arrendamiento 63
4.2. Decisiones más relevantes en materia de préstamos hipotecarios. 68
4.2.1. La modificación del artículo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley 41/2007 de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. 72
4.2.2. El caso Aziz: la Sentencia de 14 de marzo de 2013 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) 79
4.2.3. La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 sobre cláusulas suelo. 83
4.2.4. La Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de 2017 sobre las cláusulas de vencimiento anticipado. 87
4.2.5. Otras sentencias relevantes- 90
4.2.6. La Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Principales modificaciones en materia de préstamos hipotecarios. 92
4.3. Las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos posteriores al estallido de la burbuja financiera. 100
4.3.1. Planteamiento 100
4.3.2. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre por la que, entre otras cosas, se modificó la Ley 11/2009 de 26 de octubre reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas 102
4.3.2.1. Los precedentes de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario: las Instituciones de Inversión Colectiva (IIC) 102
4.3.2.2. La Ley 16/2012, de 27 de diciembre por la que, entre otras cosas, se modificó la Ley 11/2009 de 26 de octubre reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) 106
4.3.2.3. La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas 112
5. Las contrarreformas posteriores 123
5.1. El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler 124
5.2. La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el derecho a la vivienda. 127
5.2.1. Referencia a las principales medidas urbanísticas 129
5.2.2. Referencia a las principales medidas fiscales 130
5.2.3. Principales modificaciones sustantivas y procesales 131
5.2.3.1. Regulación de la información precontractual que el arrendador debe suministrar al potencial arrendatario, discriminando a los grandes tenedores. 134
5.2.3.2. Adición de dos prórrogas extraordinarias obligatorias para el arrendador y discriminatorias para los arrendadores profesionales. 138
5.2.3.3. Aumento de las dificultades para los desahucios en caso de impago, siendo discriminatorias para los arrendadores profesionales 142
5.2.3.4. Fijación de límites a los precios discriminatoria para los arrendadores profesionales 145
5.2.3.4.1. Fijación de limites a los precios de los arrendamientos de vivienda para hacer frente a las consecuencias de la guerra Ucrania. 145
5.2.3.4.2. Fijación de límites a los precios de los arrendamientos de viviendas situadas en zonas declaradas de mercado tensionado 147
5.2.3.5. Limitación de precio cuando el arrendador no es un gran tenedor 148
5.2.3.6. Limitación de precio cuando el arrendador es un gran tenedor 151
5.2.3.7. I´ndice de referencia para la actualizacio´n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda 152
6. Consecuencias sobre el crédito hipotecario y la accesibilidad a la
vivienda en propiedad y en alquiler 155
6.1. Consecuencias sobre el crédito hipotecario y la accesibilidad a la vivienda en propiedad. 155
6.2. Consecuencias sobre la accesibilidad a la vivienda en alquiler 158
6.2.1. Con carácter general: contracción de la oferta, encarecimiento de los precios y mayores dificultades para la profesionalización y crecimiento de un mercado arrendaticio de viviendas. 158
6.2.2. Efectos de la Ley 11/2020 del Parlament de Cataluña de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, en Barcelona 162
6.2.3. La dificultad de revertir el control de precios de los alquileres 166
6.2.4. La accesibilidad de la vivienda en alquiler en Madrid y Barcelona 168
6.3. Resultado de ambos tipos de consecuencias: la tormenta perfecta o la progresiva inasequibilidad de la vivienda tanto en régimen de propiedad como de alquiler 169
6.4. Referencia a la denominada okupación u ocupación ilegal de viviendas 171
7. Medidas para una vivienda accesible 189
7.1. Propuestas en relación a la ocupación ilegal de viviendas. 190
7.1.1. Debe suprimirse la necesidad de intervención del Jurado en el delito de allanamiento de morada. 191
7.1.2. Propuestas de reforma procesal, civil y penal, administrativas y fiscales en relación con la ocupación ilegal 192
7.1.3. La inquiokupación como delito de estafa. 197
7.1.4. Debe otorgarse un trato procesal igualitario a todos los propietarios 199
7.1.5. Es necesario que vaya abriéndose camino un cambio de percepción en todo lo relativo a la vivienda, la propiedad de la vivienda y la posesión. 199
7.2. Propuestas en relación al crédito hipotecario y a la adquisición de la propiedad de la vivienda 202
7.3. Propuestas en relación al arrendamiento de viviendas 206
7.3.1. La necesaria evolución desde un mercado artesanal, personal y poco profesionalizado hacia un mercado profesional, impersonal y altamente competitivo 207
7.3.2. Sin menoscabo de la libertad contractual, deben adoptarse medidas que estimulen los contratos de arrendamiento de viviendas de duración indefinida o a largo plazo. 210
7.3.3. La protección de los derechos de los arrendatarios en caso de venta de la vivienda alquilada no debe llevarse a cabo a costa de los derechos de adquirentes y de acreedores 212
7.3.4. El arrendamiento de la vivienda habitual no es una fórmula sustitutiva del régimen de tenencia en propiedad 213
7.4. La necesidad de aumentar el gasto público destinado a vivienda social. 216
7.5. La conveniencia de sustituir el sistema de fijación de precios de los alquileres por otro de subvenciones a los inquilinos mas necesitados 222
7.6. La necesidad de regular formas de tenencia distintas de la propiedad y del alquiler. Algunas propuestas 225
7.6.1. El arrendamiento financiero con opción de compra y la revitalización del censo enfiteutico 226
7.6.2. La propiedad superficiaria 228
7.6.3. La propiedad compartida y la propiedad temporal 231
7.6.4. La shared equity 234
7.7. La necesidad de graduar las consecuencias de las declaraciones de nulidad que afectan a los instrumentos urbanísticos 234
7.8. Propuesta de flexibilización de los requisitos para la inscripción de la declaración de obras nuevas situadas en suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación urbanística y de los requisitos para la inscripción del cambio de uso 236
7.8.1. En relación a la obra nueva 236
7.8.2. En relación al cambio de uso 247
7.9. Modificación de la legislación concursal 252
7.10. Una reflexión sobre el uso del suelo 253
8. El inquietante recurso a la función social de la propiedad privada
como sustitutivo de la obligación de los poderes públicos de promover
vivienda asequible en la Ley por el derecho a la vivienda 259
9. Reflexión final 287
10. Anexo. Referencia general a la fiscalidad sobre la vivienda 293
10.1. Medidas fiscales en relación con el arrendamiento de viviendas 293
10.1.1. Régimen general 293
10.1.2. Regímenes especiales en el Impuesto de Sociedades relacionados con el arrendamiento de vivienda. 296
10.1.2.1 El régimen de las SOCIMI 296
10.1.2.2. El régimen de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas 297
10.2. Medidas fiscales en relación con la propiedad sobre la vivienda 298
10.2.1. Vivienda nueva 298
10.2.2. Vivienda usada 299
Bibliografia 300
La vivienda es un bien esencial que se ha convertido en difícilmente accesible para sectores cada vez más amplios de población. A ello han contribuido diversos factores, entre otros, la adopción de decisiones legislativas inadecuadas a lo largo de varias décadas.
Dicha trayectoria se ha caracterizado, a grandes rasgos, por restringir la libertad contractual, especialmente en materia de arrendamientos de vivienda, lo que explica el déficit crónico de viviendas de alquiler, pero también en materia de préstamos hipotecarios, lo que dificulta la financiación de la adquisición de una vivienda. A ello hay que añadir los crecientes obstáculos procesales para que arrendadores y financiadores puedan hacer efectivos sus derechos frente a deudores incumplidores, la casi absoluta ausencia de gasto público destinado a vivienda social, especialmente durante las dos últimas décadas, y la pérdida progresiva de poder adquisitivo de los ciudadanos.
El libro analiza los hitos más relevantes de esa trayectoria. A continuación, expone un conjunto de propuestas destinadas a hacer más asequible la vivienda mejorando la situación actual.
Una política de vivienda, para ser eficiente, debe ajustar incentivos, para que los individuos, al perseguir su propio interés, generen la mayor rentabilidad socia posible. En otros términos, debe ajustar incentivos, para que el mercado genere la vivienda que una sociedad necesita. Solo donde no llegue el mercado, debe intervenir el Estado mediante la política social.
Si, por el contrario, el Estado, en lugar de ajustar incentivos en el sentido in dicado, pretende sustituir, directa o indirectamente, a los agentes del mercado, asignándoles funciones y responsabilidades que solo corresponden a los poderes públicos, las consecuencias serán, por un lado, que impedirá que el mercado cumpla su función y, por otro lado, que el Estado no cumplirá con su obligación de llevar a cabo una política social que cubra las necesidades de los sectores de población con menos recursos, por lo que el problema de la vivienda, inexorablemente, se agravará.
